最高人民法院关于审理使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)征求意见稿(以下简称“《解释(三)》”)公布已有一段日子了，社会各界对其议论纷纷，各种激辩也甚嚣尘上，其争论也大多集中在“房子”、“孩子”和“小三”这样在新时代、新背景之下产生的新的矛盾交锋较大的问题之上。而在这些争论中，关于第十一条即“婚前按揭购房的婚后及离婚时归属的规定”这一条款的不同意见最多。

　　《解释(三)》第十一条第一款规定了“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记与首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还部分贷款未不动产权利人的个人债务”。这样的规定，首次明确了婚前个人按揭购房的权属问题。也许很多人并不理解这一条款的实意，会认为这样的规定并不公平，婚前并未全款购得的不动产，为什么婚后会将整庄不动产作为个人财产进行分割呢。笔者在网络上，也看到了许多网友对该条款表示的担心：网友“流星雨”留言说“如果对方在婚前全额付款买断了房产，就应该属于婚前财产。如果这套房产婚后仍然在供，那就意味着，无论是不是他自己付钱，都属于整个家庭在支付按揭款，为什么就归一个人所有呢。”。他的这种看法也正是受访者的主流观点。在某网站作出的随机调查中，回答“你如何看待拟将婚前一方贷款购房认定为个人财产”这个问题时，62.93%的受访者表示反对，他们认为，“贷款购房，婚后双方要共同偿还”，不应该成为个人财产，20.58%的受访者表示赞成，他们认为，“一方辛辛苦苦交首付、还房贷，离婚被分走一半不公平”，还有16.49%的受访者不置可否。实际上，62.93%的受访者表达的这样的担心，很大程度上是对贷款购房即按揭购房性质、权利性质的分类及相关法律规定的一种误读和不理解。

　　一般人往往会将按揭购房和分期付款购房混同起来，认为既然没有支付全款购房，那么后面一起偿还贷款就应当视同一起购买房屋。其实按揭购房，实际上是购房者支付一定比例的首付款后，通过抵押房屋向银行贷款的方式，支付购房款购得房屋的一种购房形式。在银行发放按揭款后，购房者实际上已经是向开发商支付了房屋的全款，取得了房屋的所有权，但是因为购房款的一部分系银行贷款，因此购房者又跟银行之间形成了债权债务关系。因此，婚前按揭购买房屋，实际上产生了两种法律后果——1、购房者通过支付房款取得房屋所有权，此为个人财产，是一种物权；2、购房者向银行贷款举债，此为个人债务。

　　这里就必须要明确一个问题——物权和债权的不同之处：物权作为一种绝对权，其权利的产生是基于物的，对不特定的任何人都具有效力；而债权作为一种相对权，其权利的产生是基于债的发生，权利仅在债权人和债务人之间发生效力。因此，按揭购房取得了基于房屋的所有权，此为一种绝对的物权。而从银行按揭的行为仅是购房人和银行间的一种债权债务关系，银行取得债权，购房人承担债务。此二种权利在按揭购房中并行不悖，互不干扰，且分属物权法和民法两种不同的部门法所调整。

　　据此分析，《解释(三)》草案中关于不动产产权的归属和债务的承担的规定，是符合上位法的立法精神和法律规定的，不过仅仅是这样的规定，确实会让很多人产生疑问——婚后共同偿还贷款为什么不能算作对房屋的共有呢？离婚后共同偿还贷款的另一方权益怎么保护呢？最高院在此基础上，在该条的第二款进一步规定了“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。前文已述，婚前按揭购房的，购房人已经取得了房屋的全部所有权，婚后夫妻双方共同还贷并不导致所有权的变更，但是按揭贷款为个人债务，非购房人一方关于婚后以夫妻共同财产进行偿还，实际上是基于夫妻婚姻关系的一种“贡献”的行为，夫妻关系结束，理应得到返还及相应的补偿。

　　实际上，根据之前的司法实践，类似婚前按揭购房，离婚后非购房方要求分割房产这样的事件的处理并无统一标准，有的只是判决返还婚姻存续期间共同还款的一半，有的甚至对分割请求不予支持。因此，若根据《解释(三)》该条款的规定，离婚后共同偿还贷款的非购房方共同偿还贷款的部分，是可以根据房屋的市场上涨和溢价价格获得相应补偿的，这样就在保证司法解释的订立公正、合法的前提下，亦解决了实体上的公平问题，其对实际的审判工作，也提供了切实可行的法律依据。(新浪博客)

　　作者：陕西至正律师事务所律师  耿辉