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房子登记在孩子名下酿大错,你中了几招?
发布日期: [2017-8-11]   人气指数: [1775]
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最近房产很热,很多家长在买房的时候,因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下。在父母看来,“娃娃房”的好处很多,可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等等。但是,“娃娃房”也有一些风险弊端,家长们都知道吗?

 

(一)

把房子放到孩子名下的好处


1、规避税费

将房子直接登记在未成年子女名下,相比赠予、继承等既省钱又方便,能省下不少税费,还不用担心将来会征收遗产税。


2、规避家庭破产风险,为自己和孩子都留条后路

有些家长从事商业经营活动,在经营良好时提前策划,以孩子名义购置房产,如果面临生意失败,资不抵债等风险,还能给自己保留一部分东山再起的资本,为自己和孩子都留条后路。


3、夫妻感情出现危机,从保护子女权益出发,把房产登记在子女名下

夫妻之间产生矛盾时往往互不相让,谁也不愿在财产上吃亏,此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护,协商将房产登记在子女名下。


4、提前为孩子准备婚前财产,不用担心其婚后被配偶分割


(二)

这样做却存在各种风险隐患


1、买房不能贷款

如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款。


2、子女购买新房需遵守二套房政策

如果房产证上有子女名字,孩子成年后买婚房,孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税;如果房子的贷款还没有还清,首付需按二套房标准,贷款利率也可能上浮,买房的成本增多不少。


3、父母不能随意处置房屋,确需处置时手续麻烦

父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益,若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。


必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证。


另外,父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯其合法权益,父母还要承担赔偿责任。


4、父母离婚时易出纠纷

如果夫妻离婚,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割,那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住,可能会由此引发抚养权争夺局面。


5、父母想再收回房屋困难,且无法控制子女成年后擅自处分房产

父母出资购房,把房产登记在子女名下,就意味着父母把这套房赠与了子女,只有子女才对这套房子拥有所有权。

如果父母年老,子女成年后不履行赡养父母的义务,父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。


6、孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。


(三)

如果已加名 如何规避上述风险


1、可以进行房产公证

约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有房产,又不至于在遇到意外情况时被作为遗产分割。


2、进行房产份额变更

直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税,即使成年子女以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。


3、从房产证上去名

这个方法比较简单粗暴,但是可以说也是最实用的办法。增减产权共有人,等同于买卖,即把一半的产权份额转让给你,缴纳税费按照这个份额来交就可以。


房产证上减子女名字,视为买卖,要收取契税。去掉名字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似,只需缴纳所占份额的契税,从1%-3%不等。去当地交易中心过户,产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。

当然你也可以以赠与的方式去名,但同样要交手续费、登记费和契税等一系列费用。


(四)

赠与、买卖、继承哪种省钱


果房产证上都写父母的名字,那又会面临另外一个问题:未来过户的成本。房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最省钱?

1、继承法

主要费用:登记费。需要到不动产登记中心办理不动产登记,需要缴纳不动产登记费80元。


2、赠与法

主要费用:个税+契税+公证费(并非强制要求)。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。


3、买卖法

主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。


来源:网络。本文版权归原作者所有,如有侵权请及时联系。


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6、孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。


(三)

如果已加名 如何规避上述风险


1、可以进行房产公证

约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有房产,又不至于在遇到意外情况时被作为遗产分割。


2、进行房产份额变更

直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,最少可变更为1%。这种方法主要是应对房产税,即使成年子女以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,至少和父母共有的房产部分,计税量将极其有限。


3、从房产证上去名

这个方法比较简单粗暴,但是可以说也是最实用的办法。增减产权共有人,等同于买卖,即把一半的产权份额转让给你,缴纳税费按照这个份额来交就可以。


房产证上减子女名字,视为买卖,要收取契税。去掉名字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似,只需缴纳所占份额的契税,从1%-3%不等。去当地交易中心过户,产证上面所有的共有人都带好身份证件办理即可。

当然你也可以以赠与的方式去名,但同样要交手续费、登记费和契税等一系列费用。


(四)

赠与、买卖、继承哪种省钱


果房产证上都写父母的名字,那又会面临另外一个问题:未来过户的成本。房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种最省钱?

1、继承法

主要费用:登记费。需要到不动产登记中心办理不动产登记,需要缴纳不动产登记费80元。


2、赠与法

主要费用:个税+契税+公证费(并非强制要求)。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

需要提醒的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。


3、买卖法

主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是最常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,日后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。


来源:网络。本文版权归原作者所有,如有侵权请及时联系。